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Wann ist der Verkauf des Hauptwohnsitzes steuerfrei?

Immobilien im Privatvermögen

Durch die neue Immobilienertragsteuer sind alle Immobilienverkäufe nach dem 1.4.2012 steuerpflichtig. Dies gilt unabhängig davon, wie lange sie im Besitz des Verkäufers waren. Je nach Anschaffungszeitpunkt wird in Alt- und Neuvermögen unterschieden, danach richtet sich auch der anzuwendende Steuersatz.

Für bestimmte Verkäufe gibt es allerdings Befreiungen von der Immobilienertragsteuer, eine wesentliche ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Durch sie befreit sind Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m²), wenn sie dem Veräußerer:

  • ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.

Als Eigenheim gelten Häuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Weitere Voraussetzungen

Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden, das heißt: keine Befreiung, z.B. wenn das Eigenheim verkauft wird und der Verkäufer als Mieter (für mehr als ein Jahr) dort seinen Hauptwohnsitz behält.

Weiters müssen mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche den Wohnzwecken des Verkäufers oder nahen Angehörigen (unentgeltlich) dienen.

Mehrere Hauptwohnsitze

Ausschlaggebend für die Bestimmung des Hauptwohnsitzes ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Allein die Meldung nach dem Meldegesetz ist hier nicht ausreichend, maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse. Laut dem Wartungserlass der ESt-Richtlinien 2013 kann ein Hauptwohnsitz auch vorliegen, wenn der Steuerpflichtige an dem Wohnsitz überhaupt nicht gemeldet ist. Zur Beurteilung können beispielsweise herangezogen werden: die Höhe des Strom- und Wasserverbrauchs der Wohnsitze, Ort der Postzustellung, usw.

Stand: 06. Juni 2013

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